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Santa Fe se devalúa, decrece valor en la zona

En contraste, algunos corporativos están regresando a Paseo de la Reforma, Polanco, Palmas o Bosques de las Lomas

Los problemas viales y las obras que se realizan en el poniente de la Ciudad de México han provocado que la plusvalía de viviendas y oficinas en Santa Fe se estanque, disminuya y se genere sobreoferta. Esto se refleja en la migración de algunos corporativos que vuelven a Paseo de la Reforma, Polanco, Palmas o Bosques de las Lomas.

La infraestructura vial construida y en proceso aún no se refleja de forma positiva en la venta o renta de inmuebles; los largos trayectos, accesos limitados, obras y la saturación vehicular desincentivan y restan viabilidad a Santa Fe.

Firmas de corretaje inmobiliario con presencia en el lugar detectan que el tránsito disminuye el interés por adquirir un inmueble en el corporativo.

En Interlomas, el área vecina correspondiente al Estado de México, ocurre algo similar; sin embargo, esto no ha impedido que se levanten nuevas torres con departamentos y despachos.

La perspectiva de los inmobiliarios es que con la infraestructura vial que actualmente se construye se registre una plusvalía entre cinco y seis por ciento en Santa Fe, pero el periodo de tiempo aún es incierto.

En portales web inmobiliarios el efecto contrario se observa para colonias céntricas como Nápoles, Narvarte, Del Valle, Condesa, Cuauhtémoc y Escandón, en donde la ubicación y variantes de movilidad (Metro o Metrobús) generan un repunte entre diez y 20 por ciento en plusvalía.

En el caso de Azcapotzalco la demanda se incrementa, pero no hay oferta; la delegación está en la mira de desarrolladores y hay por menos dos proyectos habitacional y comercial en puerta.

De 2009 a 2010 el metro cuadrado en Santa Fe bajó de 24 mil 500 a 23 mil 500 pesos, a diferencia de las colonias Condesa y Portales en donde se elevó entre dos y tres mil pesos, según datos de mercadoi.com.

Mientras sus edificios registran una tasa de disponibilidad de 19 a 20 por ciento, en Bosques de las Lomas y Polanco arrojan niveles de 17 y tres por ciento respectivamente, y en el corredor Insurgentes 17 por ciento.

En materia inmobiliaria se considera que una tasa de disponibilidad aceptable o sana es de diez a 15 por ciento. La Ciudad de México en conjunto está en el rango al alcanzar 12 por ciento.

En el corporativo del poniente el metro cuadrado en rentas va de 17 a 22 dólares, pero hace cinco años costaba entre 20 y 22 dólares; en Lomas de Chapultepec oscila entre 22 y 23 dólares.

La visión que comparten algunos inmobiliarios es que en un futuro Santa Fe requerirá que sus nuevos edificios corporativos sean de usos mixtos, que incluyan vivienda, centro comercial y todos los servicios para los que ahí trabajen y vivan.

Gerardo Ocampo, quien preside la Asociación para el Desarrollo Sustentable de Santa Fe, informó que desde 2008 a la fecha hay casi 600 mil metros cuadrados de oficinas construidas y que están desocupadas, así como dos mil 640 departamentos que no se han logrado vender.

“Están bajando las rentas, no tan significativamente pero sí han bajado. Hay un edificio que se terminó hace seis meses y no está rentado ni un metro cuadrado y han tenido que bajar los precios porque hay sobreoferta.

“El problema es que tienen que sufrir el tráfico como a las cinco de la tarde; ya pusieron un retornito pero no sirve de nada y genera un peligro porque queda casi en curva”, dijo Ocampo.

Costo-beneficio de vivir en Santa Fe

Adrián Rubalcava, jefe delegacional electo en Cuajimalpa, dijo que se deben frenar los desarrollos, pues quienes habitan en Santa Fe aspiran a una mejor calidad de vida y dotación de servicios y alternativas viales.

Si esto no se logra, los predios existentes no serán costeables para el poseedor ni para quien los adquiera.

“Por supuesto que está afectando el tema de las obras viales y el tránsito. Imagínate que adquieres un condominio o un predio de cuatro o cinco millones y tu calidad de vida es peor que en un condominio que vale mucho menos. El desarrollo económico debe de ir de la mano con la calidad de vida de los vecinos.

“La aprobación de vivienda en La Mexicana y el tránsito hacen que la plusvalía de la tierra se caiga; nadie quiere pasar una hora y media o dos horas para salir de su casa. Puede estar muy bonita y ser de las zonas más desarrolladas, pero si me cuesta dos horas de mi vida diaria, el costo-beneficio no se equipara al estilo de vida que tengo”, sostuvo Rubalcava.

En un recorrido por el corporativo Santa Fe se constató que ha aumentado el número de inmuebles en renta y venta, ya sea para vivienda o para instalar oficinas, las cuales se ubican principalmente del lado de la delegación Álvaro Obregón.

Pululan en avenidas como Prolongación Paseo de la Reforma, Guillermo González Camarena, Mario Pani, Vasco de Quiroga, Juan Salvador Agraz, Carlos Graef, entre otros.

“Hay muchos departamentos adquiridos que se están rentando y si pasas por la zona ves una cantidad impresionante de anuncios de ‘renta’ o ‘vende’. Eso nos permite ver que hay muchos vecinos que no quieren vivir en esa zona.

“En la parte de Álvaro Obregón son oficinas y el impacto que generan es mucho mayor que la vivienda; si se siguen construyendo oficinas tendremos afectación vial, si se sigue construyendo vivienda tendremos problemas en los servicios. Por donde lo queramos ver hay un impacto importante porque estamos saturados”, apuntó el delegado electo por el PVEM-PRI.

Leonel Luna, delegado electo en Álvaro Obregón, dijo que a través del Programa Parcial de Desarrollo Urbano (PPDU) se busca que Santa Fe no se convierta en “una ciudad fantasma”; con la conversión del Fideicomiso privado a público y la creación de una Autoridad que se garanticen los servicios básicos y la aplicación correcta de recursos.

“Santa Fe tiene y seguirá teniendo una alta prioridad para el gobierno de la ciudad y las delegaciones Álvaro Obregón y Cuajimalpa. Es un polo de desarrollo importante. El Programa Parcial va en esa ruta, que no se convierta en una ciudad fantasma en donde nadie quiera vivir ni ocupar espacios para oficinas.

“Ha habido una migración de Santa Fe principalmente a la zona de Reforma y se debe a que no se han garantizado los servicios, aún no funciona la Supervía Poniente que sin duda va a ayudar mucho”, comentó Luna en entrevista.

El ex diputado local del PRD se refirió a los proyectos viales en el poniente que cuentan con el aval de Miguel Ángel Mancera, jefe de Gobierno electo del DF.

“Aunado a la construcción de la Supervía Poniente habrá mejoramiento a vialidades como Vasco de Quiroga, Centenario y Calzada de las Águilas, y ya es un compromiso del doctor Mancera.

“Me parece que esto va a volver a potencializar (sic) a Santa Fe como uno de los centros más importantes económicamente hablando del país”, apuntó Luna, quien gobernará Álvaro Obregón por segunda ocasión.

Es cosmopolita, pero no atractivo

La falta de planeación urbana se refleja en problemas de movilidad, sistema de transportación deficiente y crecimiento inmobiliario descontrolado, que evitan que Santa Fe se consolide como el polo de desarrollo económico por excelencia.

Su aspecto cosmopolita ya no es suficiente atractivo y el Gobierno del DF ha intentado aminorar su problemática vial a través de “paliativos”, comentó Guillermo Soria Paredes, académico del departamento de arquitectura de la Universidad Iberoamericana.

“Lo único que hacen las autoridades son aplicar paliativos; las obras viales de nivel elevado van a resolver el día de hoy el problema, pero mañana no lo harán. Santa Fe requiere de una intervención de movilidad pública con transporte adecuado.

“Pareciera que queda aislada de la ciudad y eso ha ocasionado que la plusvalía se detenga, en lugar de haber más demanda, algunos habitantes y corporativos que se establecieron al inicio de Santa Fe ahorita se están saliendo, porque resulta inmanejable para ellos y sus empleados poder trasladarse”, mencionó el arquitecto.

Soria Paredes dijo que los precios o valores de renta o de venta no pueden incrementarse porque la oferta de servicios urbanos en todas sus acepciones no es la más conveniente ni está al nivel de lo que se proyectó para la zona.

“Realmente tú vivirías en donde no tienes transporte ni movilidad, cómo te desplazas; hay que ver si cuenta con la capacidad de agua potable, vigilancia suficiente, calidad en servicios urbanos. Eso es una forma para medir el valor inmobiliario de cualquier terreno o inmueble.

“Si esos servicios son carentes, ausentes o deficientes, pues la plusvalía se contrae como ocurre en Interlomas y Bosque Real, que no caminan porque no hay accesibilidad. El lugar que tenga menos problemas y que me permite desplazarme será el idóneo”, dijo el especialista de la Iberoamericana.

El arquitecto Guillermo Soria Paredes mencionó que el megaproyecto de Santa Fe fue concebido sin considerar el crecimiento de la ciudad, la movilidad colectiva a largo plazo y los flujos poblacionales.

“Proyectaron una autopista de carácter regional pero no contemplaron una movilidad de manera colectiva que se pueda transportar cualquier ciudadano, nunca contemplaron el impacto de la población flotante. Seguimos en el ejercicio urbano como hace 40 o 50 años.

“El día en que nuestras ciudades apliquen un verdadero sistema de movilidad del transporte público, me atrevo a señalar de una manera muy analítica, resolvemos nuestros problemas urbanos en 50 o 60 por ciento”, afirmó el académico de la Universidad Iberoamericana.

Comentó que los acuerdos políticos y la planeación conjunta entre los diferentes órganos de gobierno son un factor básico en zonas como Santa Fe, administrada por dos delegaciones y con cercanía territorial con el Estado de México.

“No es posible que las delegaciones Álvaro Obregón y Cuajimalpa tengan objetivos, intereses y perspectivas diferentes, versus el municipio de Huixquilucan o Naucalpan, es como la tierra de nadie.

“Vas por una vialidad de dos o tres carriles y se transforman en uno porque no hay continuidad al pasar de una delegación a otra, las autoridades no han logrado ponerse de acuerdo en materia de planeación urbana”, finalizó Guillermo Soria Paredes.

Fuente: excelsior.com.mx
Por: Kenya Ramírez
Publicada: 24 de Septiembre de 2012

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